Trong thực tế có rất nhiều trường hợp khi đi mua nhà bạn sẽ gặp phải tình huống. Căn nhà chủ nhà muốn bán lại đang thế chấp tại Ngân hàng. Vậy làm sao để mua nhà đang thế chấp ngân hàng? . Nhà đang thế chấp tại Ngân hàng. Tức là đang đảm bảo các khoản vay của khách hàng theo hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp. Việc mua bán căn nhà này rất phức tạp và phải đảm bảo một số nguyên tắc sau:
- Phải hoàn thành thanh toán nợ cho Ngân hàng
- Hoàn thành xóa chấp tài sản tại phòng đăng ký đất đai quận/huyện hoặc sở tài nguyên môi trường.
- Ký kết công chứng mua bán sau khi rút sổ đỏ.
- Hoàn thành sang tên chủ mới.
Đây có lẽ là tình huống khó nhất trong việc thực hiện các thủ tục thanh toán tiền và rút sổ đỏ. Làm sao để đảm bảo an toàn cho 2 bên.
Quyền mua bán nhà đất khi đang thế chấp tại ngân hàng
Theo quy định về pháp luật dân sự, tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất. Mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp. Và theo quy định Điều 320 Bộ luật Dân sự 2015, bên thế chấp (chủ nhà) không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp (ngân hàng) đồng ý.
Theo những căn cứ pháp lý trên, đối với căn nhà muốn mua bán được thế chấp tại ngân hàng. Nếu được sự đồng ý của ngân hàng, chủ nhà mới có quyền thực hiện giao dịch mua bán căn nhà đó với bạn được. Như vậy bên bán phải thông báo cho ngân hàng. Về ý định bán nhà đất và chỉ được nhận đặt cọc khi Ngân hàng đồng ý.
Cách để bạn có thể mua được căn nhà một cách an toàn nhất
Cách 1. Mua nhà khi chủ nhà phải thanh toán toàn bộ khoản vay trước khi bán.
Bước 1: Trong trường hợp này bạn chị đặt cọc số tiền bằng 10% giá trị căn nhà. Để đảm bảo chắc chắn rằng bạn sẽ mua căn nhà đó. Số tiền này tùy theo thỏa thuận các bên.
Bước 2: Khách hàng sẽ dùng tiền của mình hoặc bên thứ 3 để tất toán khoản vay đó.
Bước 3: Hai bên cùng kí công chứng hợp đồng mua bán và thanh toán nốt số tiền còn lại. Thực hiện các thủ tục sang tên theo quy định của Pháp luật.
Bước 4: Thực hiện thủ tục đăng ký sổ đứng tên bạn tại phòng tài nguyên và môi trường.
Cách 2: Mua nhà khi khách hàng phải trả khoản tiền vay cho Chủ nhà.
Bước 1: Đặt cọc 10% giá trị căn nhà bạn muốn mua và ký văn bản thỏa thuận mua bán về việc thực hiện các thủ tục mua bán đảm bảo quyền lợi cho các bên. Số tiền này tùy theo thỏa thuận các bên.
Bước 2: Phối hợp cùng khách hàng thanh toán khoản vay và rút sổ đỏ ra đồng thời giải chấp sổ đỏ trong ngày.
Tại bước này bạn phải đi cùng khách hàng để rút sổ đỏ, cầm sổ đỏ giải chấp nhanh trong ngày. Đồng thời bạn phối hợp cùng phòng công chứng để ký công chứng mua bán luôn trong ngày.
Việc giải chấp sổ đỏ theo quy định là 3 ngày làm việc, nhưng nêu bạn làm dịch vụ nhanh thì chỉ mất nữa ngày thôi.
Bước 3: Thực hiện đăng ký sổ đứng tên bạn tại phòng tài nguyên và môi trường
Cách 3: Mua nhà thông qua chủ nhà ký văn bản ủy quyền xử lý khoản vay và sổ đỏ đang thế chấp cho người mua.
Đây có lẽ là một cách an toàn và đảm bảo công bằng giữa 3 bên là Chủ nhà, Ngân hàng và khách hàng mua nhà.
Các bước thực hiện như sau:
Bước 1: Khách hàng đặt cọc số tiền 10% giá trị căn nhà. Số tiền này tùy theo thỏa thuận các bên.
Bước 2: Ngân hàng cho vay có văn bản thông báo xác nhận về tài sản hiện tại đang thế chấp tại Ngân hàng và thông tin chi tiết tài sản, đang đảm bảo cho khoản vay và hợp đồng tín dụng nào.
Bước 3: Khách hàng và chủ nhà thực hiện kí văn bản ủy quyền xử lý khoản vay và định đoạt tài sản.
Các nội dung cơ bản của hợp đồng ủy quyền như sau:
Khách hàng sẽ thay mặt chủ nhà thực hiện các thủ tục, ký các giấy tờ theo quy định cua pháp luật tại các cơ quan có thẩm quyền như sau:
- Thực hiện tiếp các quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng thế chấp, hợp đồng tín dụng
- Thực hiện xử lý tài sản thế chấp khi tài sản thế chấp phải được xử lý để đảm bảo cho các nghĩa vụ đã ghi trong hợp đồng thế chấp nói trên và theo quy định của pháp luật.
- Nhận lại bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi hoàn tất các nghĩa vụ với Ngân hàng.
- Liên hệ với các cơ quan có thẩm quyền để xóa đăng ký giao dịch bảo đảm đối với tài sản thế chấp nêu trên. Nhận lại bản chính giấy chứng nhận sau khi được xóa chấp.
- Sau khi xóa đăng ký giao dịch bảo đảm. Khách hàng được quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho mượn, cho tặng. Đối với toàn bộ quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất nêu trên.
- Trong phạm vi ủy quyền, Khách hàng có toàn quyền quyết định các vấn đề liên quan. Khi thực hiện các công việc được ủy quyền và không giới hạn các việc được thỏa thuận. Ký kết các văn bản sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ, chấm dứt các văn bản. Có trách nhiệm nộp các khoản thuế phí, lệ phí cần thiết từ việc phát sinh hợp đồng ủy quyền.
Bước 4: Khách hàng thực hiện nộp số tiền còn lại cho Chủ nhà.
